同一座 100MW 批发托管数据中心，搬到印尼、马来西亚、北欧三国或巴西，财务结果差多少？本页是一台可调参数的财务模型：运营商按签约 IT 容量收含电总租金、自担电费，逐年现金流、IRR、NPV、DSCR 与盈亏平衡点全部在浏览器端实时计算。区域与能源预设取自 2025–2026 年公开数据，模型假设逐项单列于假设表，口径与冲突集中在文末附录。
滑杆与数字框双向同步，改任何一项，下方全部输出与敏感性矩阵即时重算。金额单位：USD。
| 运营年 | 利用率 | 收入 | 电费 | 非电运营 | EBITDA | 债务偿付 | 股权现金流 |
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建设期投入按 40% / 60% 分两年（建设期可调为 1–4 年，权重随之均分调整）；折旧直线 25 年；债务按等额年金偿还；税按 EBIT 计、免税年限内为 0，亏损不结转；退出价值 = 末年 EBITDA ÷ 退出 cap rate，股权侧扣除退出时未偿贷款余额。完整口径见假设表与附录 A。
行 = 电价（当前值 ±60%，7 档，USD/kWh）；列 = 含电租金（±30%，7 档，USD/kW/月）；黑框为当前组合。
行 = 美元债利率（当前值 ±2 个百分点，5 档）；列 = 杠杆率（±20 个百分点，5 档）；黑框为当前组合。
条形左端 = 因子 −20% 时的股权 IRR 变化，右端 = +20%；利率按相对 ±20% 计（如 7.0% → 5.6% / 8.4%）。括号内为项目 IRR 的对应变化。
| 区域（默认能源） | 电价 $/kWh | 造价 $M/MW | 所得税 | 利率 | 租金 $/kW/月 | 电费占收入 | 股权 IRR |
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租金一列在六个区域全部为模型假设——四地批发租金的公开成交价均未找到，唯一硬锚是北美不含电租金 196 USD/kW/月[21]，本模型租金为含电口径，故整体高于该锚。对比结论对租金假设敏感，换一组租金即可改写排名，请结合矩阵 A 读。
| 参数 | 性质 | 取值与说明 |
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| 标准模块 | 模型假设 | 100MW IT 批发托管（房东）模式：按签约容量收含电总租金、电费自担。与按 GPU 小时计费的算力云口径不同，后者单 MW 收入高数倍，但含设备折旧与利用率风险，不在本模型内。 |
| 建设成本 | 硬数据锚 + 假设 | 印尼 9.0（园区公告反推 8.3–9.0）[3]；巴西 10.75（圣保罗造价口径）[18]；马来西亚与北欧三国 10.0（无当地直接造价锚，在全球基准 11.3[20] 与欧洲口径区间内取值）；全球基准 2026E 为 11.3 USD M/MW。AI 就绪与液冷另有 +7–40% 溢价口径，未计入默认值，可用滑杆上调造价模拟。 |
| 电价 | 硬数据 | 逐区域逐能源列于各预设：印尼电网 0.056[1]、绿电 0.070[2]；马来电网 0.147[6]、CRESS 0.120[7]、GET 0.157[8]；芬兰 0.085[11]、瑞典 0.110[11]、挪威水电 0.055[12]；巴西 ACL 0.055[16]、管制 0.144[17]。北欧 Eurostat 口径为中型用户带，大负荷实际到户价更低，见附录 A。 |
| 巴西 ACL 附加 | 模型假设 | ACL 报价仅为能量价（常规 0.030 / 激励 0.036）[16]，输配 TUSD/TUST、行业电荷与税的公开拆分未找到；模型以 0.025 USD/kWh 附加代入（巴西预设下可在面板单独调），到户总价 0.055 / 0.061。 |
| 核电价格 | 未找到 · 代理值 | 芬兰、瑞典核电经 Mankala 模式按成本价向工业股东供电，成本价制度上不公开[14]。模型以大用户综合价代理（芬兰 0.075、瑞典随电网 0.110），仅供量级参考。印尼、马来西亚、挪威、巴西无商运核电或无 DC 核电购电机制，按钮置灰。 |
| 土地 | 硬数据 / 北欧未找到 | 印尼 182（大雅加达工业地均价）[4]；马来 395（柔佛 DC 成交 369–422 区间中值）[9]；巴西 215（圣保罗 161–269 区间中值）；北欧三国集群成交价未找到，默认 50 并按「土地通常非约束项」处理。用地强度默认 1,500 ㎡/MW，土地成本 = 地价 × 强度 × MW，通常占总投资 3% 以内。 |
| 含电租金 | 未找到 · 模型假设 | 印尼、马来西亚、北欧、巴西的批发租金公开成交价均未找到（付费数据库内）。默认值 240–285 USD/kW/月为含电口径的模型假设，以北美不含电锚 196[21] 加各区电费量级推得——这是全模型最需要读者自行复核的输入。 |
| 非电运营成本 | 全球二手量级 | 默认 225,000 USD/MW/年（维护 100–250k 与人员 50–100k 两项量级合计的中值）[22]，四地本地口径均未找到；按装机容量固定计，不随利用率变动、不设涨幅。 |
| 融资 | 条款未公开 · 模型假设 | 四地项目融资的杠杆、利率、DSCR 条款均未公开披露（仅融资金额与银团构成可查，如柔佛一园区 2.3bn 美元、30 家机构[24]）。默认杠杆 60%、期限 15 年；利率以各国政策利率加利差设假设值：印尼 7.0（政策利率 4.75[5]）、马来 6.0（OPR 2.75）、北欧 5.0（瑞典 1.75 / 挪威 4.25）、巴西 8.0（Selic 15.00，本币融资成本极高，项目普遍走美元/离岸结构）[25]。 |
| 所得税与免税 | 硬数据 | 印尼 22、马来 24、芬兰 20（2027 降至 18）、瑞典 20.6、挪威 22、巴西约 34。免税年限默认 0，可手动设：印尼经济特区税收假期最高 20 年（另有 30 年说法，见附录 A）；马来 DESch 对合格 capex 给最高 100% 投资税务津贴、最长 10 年[10]；巴西 REDATA 对 ICT 设备暂停进口税/IPI/PIS/Cofins，属 capex 侧减免而非所得税假期，未计入默认税率[19]。印尼 2025 年起全球最低税 15% 可能抵消税收假期对大型跨国集团的实际收益。 |
| 电税风险（北欧） | 硬数据 · 风险项 | 瑞典数据中心电税减免已于 2023 年 7 月废止；芬兰已立法将数据中心排除出低税率类别、2026 年 7 月起按一般税率（约 +0.022 USD/kWh 量级）并另设抵免[15]。北欧电价默认值未含此项潜在上调，用电价滑杆 +0.02 即可模拟。 |
| 汇率 | 硬数据 | 全模型以 USD 建模展示。换算汇率：USD/IDR 17,890、USD/MYR 4.0785、EUR/USD 1.1360、USD/BRL 5.1791、USD/SEK 9.9813、USD/NOK 9.5892（2026-09-30 现货）[23]。IDR 与 BRL 年内波动可达 10%+，原币电价不变时 USD 口径结果会随之漂移，见附录 A。 |
| 退出与折现 | 模型假设 | 运营期默认 20 年，期末按退出 cap rate 7.5% 以末年 EBITDA 估值出售；NPV 折现率默认 9%。开发回报的公开参照：开发 YoC 区间 8–12%、私募数据中心基金目标毛 IRR 14–18%（均为二手汇总口径），可与本模型输出对照读。 |